资金链吃紧 开发商纷纷停止拿地 下半年开发商的

去年年底万达退出商旅地产之后,融创接盘了大部分万达地产项目,在几乎所有开发商都表态要转型升级,甚至退出楼市的时候,只有融创还在大踏步向楼市的纵深进军,一副横刀立马唯我孙大将军的架势。所以,这一年多来,融创在全国地产圈的地位也是再进一步,攻城略地,似乎是势不可挡。这也符合孙宏斌的个人性格和行事风格,要干就要干到最大、最强、最快,孙宏斌的事业从来都不会缺少王者归来的风范。

然而,最近,风声有变,8月22日在香港举办的2019年中期业绩会上,融创中国董事会主席孙宏斌表示,下半年拿地基本没有硬性指标,除非是特别好的地,拿地基本是停止的。停止拿地,这个看起来不太符合孙宏斌的性格,什么是特别好的地块?特别好的地早在多年前都开发完了,现在的土地不是外城远郊区域,就是城里开发难度很大的硬骨头,所以看起来,融创是真的没有了拿地的打算。

然而,融创即使放缓拿地节奏,手上仍有不少存货。据了解,今年下半年融创将有超420个项目在售,总可售货值预计超过5700亿元。据融创2019年半年报显示,至8月22日公告日,公司土地储备约2.13亿平方米,土地储备货值约2.82万亿元,其中83%位于一二线城市,平均土地成本约4307元/平方米。

这么看来,既是融创在下半年一块地不拿,融创也是一个大地主,土地储备货值约2.82万亿元,相当于全国年GDP总量的3.3%强,比很多省市的GDP都多的多。一家公司仅仅土地存量就抵得上一个省的经济总量,这个确实是足够强大的了。

但是,孙宏斌也强调,在减少拿地的同时,融创将降负债列为长期管控目标。这么说来,土地储备货值约2.82万亿元的土地,其实并非都是融创的真实财产,大部分应该是银行的借债,或者是其他形式的债务。如果,这么说,就让人高兴不起来了,目前,房价再下降,土地招拍挂屡见流拍的情况。房价降、地价降,这2.82万亿也有很大风险!

据统计,2018年全国土地流拍数达1808块,同比增长93.16%。部分一线城市流拍数量打破近十年记录;三四线城市流拍数量远超一二线总和。克而瑞数据显示,由于企业融资环境再度收紧,企业拿地更加谨慎,7月土地流拍地块数量相比6月明显上升,并且流拍增加的现象在8月份依然延续。8月1日~11日,重点城市已经有26块土地流拍,比7月同期近乎翻番。

在政策严控、融资收紧背景下,土地市场热度明显回落,溢价率连续3个月下滑,7月份300城的土地拍卖溢价率已降至12.9%。单就重点监测城市来看,7月份溢价率降至14%,较6月份下降了8个百分点。从8月上旬数据看,这一降温趋势有所加大,溢价率降至8%。

此前,万科也表示了类似的观点,除了不再到三四线城市拿地之外,锁定的可以下手的地块只有珠三角和长三角等特别好的地块。这与融创的政策调整大同小异。近期,各路上市房企密集召开年中业绩说明会,富力、融创、万科等大型房企纷纷表态不拿地,可谓是“刷屏”级新闻。

有业内人士表示,房地产市场拿地看融资,融资难时土地流标多。7月份开始房地产企业收紧了拿地步伐,针对非热点土地关注度减少。不过,业内人士认为,虽然房企拿地减少,清库存的力度却不会保守。为了完成企业的销售目标,还是会有一些打折、促销的情况出现,或许力度会比往年来的大。这一点值得购房者密切关注。

从负债情况来看,至今年6月底,融创资本负债比率为67.3%,较2018年年底的59.9%有所上升;债务总额与资产总额的比率,由2018年年底的15.2%升至18.9%;财务成本约17.2亿元,同比减少约12.3亿元。实事求是地说,这样的负债率情况,在行业内已经比较低了,但是,与金融安全的警戒线相比,还是搞出去不少。在经济大环境蒸蒸日上的时候,高负债是高速发展的手段,但是,当经济需要调整的时候,高负债就是高风险的象征。融创仍然要控负债,反映出其对市场未来的预期相对谨慎。【本文由“马跃成”账号发布2019年8月25日】

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