离岸汇率7.13!一大波利空来袭,房价或将跌回

当前,离岸人民币(CNH)兑美元的汇率是7.13,在岸(CNY)是7.09。这汇率若是继续调整,部分地产美元债,十有八九将来是有违约风险的。

根据海关总署2019年08月08日发布的《2019年7月进出口商品主要国别(地区)总值表(美元值)》,我国7月出口美国增幅是-7.8%,出口欧盟是+6.1%。1-7月对美出口2382.5亿美元,对欧盟是2411.2亿美元,总对外出口1.39万亿美元。

推测房价可能会跌回2015年的利空依据有:

1)据央广网,“合肥多家银行二手房停贷”。

若刚需是块唐僧肉,想要吃一口后长生不老的有:1)房企的新房,2)囤房客的二手房。

土地财政靠卖地收入维持,让房企顺利卖掉新房,符合土地财政的利益。

胳膊拧不过大腿,囤房客手上的房源要变现,只能降价。

2)2018年地方债限额约为21万亿。

地方债有刚性利息支出,美国国债规模已22.4万亿美元,它所以全球信誉最佳是因为:美国联邦政府可以收税。

将来地方债达到一定规模,发新债认购压力大时,可收房产税以还部分利息。

3)各大上市房企陆续召开2019年中业绩说明会,万科、融创、富力等大型房企纷纷表态基本不拿地。

房企不拿地,地价就会下跌,土地财政无法维持。假设:老房老办法,新房新办法。新拍卖的地价便宜,房价便宜,但要缴纳房产税。新收房产税,若用于所在小区的维护上,则不收房产税的老小区会破败,进而卖不出好价格。

在欧美,房产税是个成熟税种。

4)苹果涨价,猪肉涨价,回乡创业潮来了。

食品的涨价,增加了低薪白领在一二线城市活下去的压力。在大城市糊口的农村小镇出生80后,跨过35岁就业危机,即将进入40岁100%油腻中年,可能会更现实一点,接受命运安排,而回乡创业,养猪种大棚蔬菜,平抑农产品价格。

回乡创业,会减少对一二线(特别是沿海)70年产权公寓的需求。

5)今年债务违约金额,已超500亿。

沪指站上2897点,茅台股价1130块,扣除茅台等权重股的上涨,散户在A股中可能亏了很多钱,这可能是很多刚需的买房首付款。一方面,散户在股市亏了,另一方面,这么多债券违约,肯定也有刚需买房首付款在里面(亏了),还有这几年的p2p暴雷,也亏了某些刚需的买房首付款。

刚需接盘的购买力,在债券违约,P2P暴雷,投机A股亏钱,这三大因素下有一定缩水。

6)截止到8月21日,据人民法院网站的数据显示,2019年宣告破产的房企增加到314家。

房企的破产,一方面会增加法拍房供应量;另一方面,会增加刚需持币观望的心态,等待房价回落。

房企都死了这么多,房价还能硬撑?晚几个月买房,可以省好几万,好几十万,甚至百万级别。

7)M2增幅已放缓,刚需可持币观望。

据央行数据,2019.03的M2是188.94万亿,到了2019.04缩水至188.46万亿;

2019.06的M2是192.13万亿,到了2019.07缩水至191.94万亿。

2019.07的191.94万亿,相比2019.01的186.59万亿,这7个月增幅2.87%,年化后约5%与美元M2年增幅相当。7月M2同比增幅8.1%,它其实都是发生在2018年的增幅。

M2的年化增幅,仅约5%。

据安居客上数据,2015年时,北京房价均价3.9万每平,上海3.5万每平,广州2万每平,苏州1.2万每平。

2015年7月M2是135.32万亿。4年时间,增幅是41.8%。

若房价回吐到2015年,则相当于之前房价已超涨,这4年M2的41.8%增幅已将其泡沫吃掉。2015年时,房价也贵得要死,现在泡沫被M2吃掉了,当前M2年化增幅与美元同步,仅约5%。

人民币要国际化,逐渐与美元争锋,这M2增幅就先一步接轨。

按照当前的M2年增速,下一次房价回到2018-2019年的峰值,可能要等2025-2030年。

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